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90/70,知与行

作者:访谈/陈德才 文/陈洪海 分类：房地产 上传者:ZCOM网友

所谓的白领定位，可能现在需要重新诠释，原来能买120平方米的客户，因为房价的不断攀升，估计现在刚好买90平方米。
90/70政策出台后，深圳相当一部分项目面临整改。虽然重新报建一般只需要约3个月，但加入重新市场定位、方案设计、施工图设计时间和第三方审图时间，实际上至少延长了10个月，特别是政策的具体执行细则没有明朗前，大部分开发商采取了观望态度，因此原本2007年五一之前推出的楼盘，实际上80%以上都推迟了半年以上，以至于2007年上半年深圳市场几无楼可卖。

重新报批，重新设计
90/70政策出台前，地处深圳布吉生态新区中心的慢城一期已开始销售，且二期方案报建、施工图业已完成。原计划2006年8月慢城二期全部开工， 2007年4月开始销售，但新政却将整个计划全部打乱，一切只好回到方案阶段重来，重新面对市场调查以及户型比例的调配、户型研究工作。

人为调整为二、三期
慢城距离布吉关口的车行距离为4.5公里，由深圳市承翰投资开发有限公司开发。为了第一步抢占市场，慢城将二期人为拆分成二、三期。新政使得2007年上半年市场供应量较小，谁先推出，谁就首先占领市场，这是非常有利的市场时机。原慢城二期户型总建筑面积约14万平方米，户型比例中四房占15%左右，三房占了40%：从户型比例来讲，60%是90平方米以上的。调整后的二期100%为90平方米以下小户型，目前已全部封顶，预计在2007年6月份推向市场。同时现在三期桩基已打完，真正推向市场可能为2007年11月，三期的户型也符合90/70政策。

120平方米和88平方米如何同时体现“慢格调”
90/70后慢城二期户型的改变，使得居住空间发生了改变，居住空间的变化有可能影响生活空间的变化。客户的选择由原来三房120平方米的户型，可能改为88平方米左右的小三房。
慢城还能慢下来吗？承翰投资开发有限公司陈德才副总经理介绍，“相比一期，慢城二期户型虽然改变了，但‘慢格调’并未改变。因为整个社区生活配套并没有大的改变；生活空间，如架空层、绿地、广场、体育设施等生活配套的距离感并没有改变；我们希望营造一种相对宽松、纯粹的生活社区，大家的生活习惯接近，爱好趋同，比如大家都爱喝星巴克咖啡，会形成一种休闲的生活氛围。”
客户群是否发生了变化？客户群实际上是个金字塔，原来开发商大多关注金字塔的中间层，因为他们稳妥、购买力强、有需求、出手坚决，所以只要定位准了，销售速度会非常快，并降低开发风险。实际上真正需求两房的客户比例非常大，所以90/70的客户群并不小，而且比原来的定位还大。这时候，只要产品能够被接受的话，即起居空间小一点，生活空间还能够保持原来的样子，并不会太多地影响到客户的置业。
所谓的白领定位，可能现在需要重新诠释，原来能买120平方米的客户，因为房价的不断攀升，估计现在刚好买90平方米。

实现90/70，真的那么难吗？
实现90/70并不难，90/70只是一个技术问题，但如何和市场结合，既能满足市场需求，又能够合理地控制开发商的开发风险和投资风险；特别是资源非常丰富的地块，如何体现资源优势和项目品质，创造最大经济效益和社会效益，难是难在这里。

未来1～2年，小户型可能过剩，房地产风险将是一种连锁反应
从整个城市的角度规划90/70，政府可以调控，比如这个项目可以都是大户型，因为位置好，大户型是对的，坪山的全部是小户型也没有错。但是现在深圳新的土地拍卖要求90平方米以下须占95%，假如2007年下半年开始，所有楼盘都是90/70，再过一年，全是90平方米以下了，那么这个市场会是什么样的市场？如果出现小户型过剩，怎么办？行业如何持续健康发展，这是开发商和政府都要认真考虑的问题。
未来1～2年，小户型的过剩，首先，促使房价下跌，迫使很多炒房的人急于将房子出手，这是一窝蜂的，叠加的。新房卖不掉，降价，炒房的人也拼命地降价甩卖，一手房、二手房供应链会出现阶段性的供大于求，导致房价的零增长。2007年下半年到2008年，这种现象有些片区可能会出现；其次，小户型的过剩还会导致房地产阶段性的不景气，开发商的资金流会极大降速，产品积压卖不出去，银行的贷款不能按时回笼，建材行业、钢铁行业等一系列的行业萧条。
如何与市场有效接轨，有效制止市场的供大于求，不是只服务一部分客户群，而忽视另外一部分客户群，这是需要我们关注的。比如，客户几年前住90平方米以下的住房，现在考虑到老人、孩子，想换120平方米的房子，但市场上几乎新盘全是90平方米以下，怎么办？

同一社区内，大小户型混杂？
大小户型混杂，对于大户型业主来讲会有顾虑。如果是高端社区，假如要求它建小户型必须70%，或者香蜜湖片区必须是70%的小户型，那么可能会带来客户群的极大反差，可能会给大户型客户带来一种心理压力，这种压力来源于生活习惯、消费习惯、起居习惯，还有安全隐患，还有对子女的影响，择邻而居是非常重要的。再比如会所，如何同时满足大户型和小户型的客户，使其和谐相处；社区公共配套和公共场所的定位，都要如何兼顾，都面临和谐社区建设面对的一些障碍。
90平方米以下的客户群可能更多的考虑是价格，但是对高端客户考虑的因素是综合性的，包括是否愿意和90平方米以下客户群生活在一个社区。可能30%大户型销售起来甚至比较困难。

成本的加大致使开发商的利润会减少
140平方米的房子，一个厨房两个洗手间，现在必须做成两个厨房、三个洗手间或者四个洗手间的时候，成本在加大。
首先，建筑材料增加，会造成开发商的前期投入资金加大。比如原本社区规划1000套房子，因为90/70的规定，变成1500套房子，1000套房子可能半年卖完了，1500套房子要卖1年，人员成本、管理成本、销售成本都要加大。原来资金可能是1年或者10个月就回笼了，现在变成一年半了，资金成本也在加大。其次，社会成本增大，比如我现在需要大房子，但是没有办法，我买两套90平方米以下，然后打通，这是一种社会资源的浪费。再次，现在大家一窝蜂上90/70，当产品趋同的时候，营销成本、人员成本各方面的投入都要加大。
90/70产品的出现，成本的加大致使开发商的利润会减少，这就要求开发商一方面开发节奏要加快，另外一方面要合理控制资金流，因为现在的资金流战线拉长，面临着政策和资金的风险，资金流的平衡也推迟，会导致开发商金融风险加大，以及整个项目面临高密度开发的问题。
2007年年底或者2008年上半年全深圳推的楼盘有300多万平米，其中有270万平方米全部是90平方米以下的。这种时候，如果大部分开发商资金流不能按时回笼，市场销售滞缓，将带来整个行业投资热情的降低，行业发展受到影响，所以这个要慎重考虑。
应该说在2008年，如果90/70市场局面真的出现的话，会导致很多开发商开发节奏更加人为地推迟，因为现在供应量已经过了，现在大规模建设造成过剩的话，就是开发商会通过市场行为去调节开发节奏，尽量如何减少供应量。这使08年深圳房地产市场面临许多新的变数。

陈德才——深圳市承翰投资开发有限公司副总经理