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回归进程中的房地产业调整

作者:巴曙松 分类：房地产 上传者:ZCOM网友

近年来的房地产市场宏观调控，正在客观上校正土地和资金这两个原来被低估的要素价格，使得房地产市场正在回归到其资本密集型行业的本来特征。
对于近年来的房地产市场的宏观调控，可以有许多不同的考察角度。从房地产行业的金融特性看，通常意义上的房地产行业本来就是一个典型的资金密集型行业，但是，在中国特定的房地产市场发展路径下，两个最为关键的要素，资本和土地，都变得十分的便宜，明显偏离了均衡的价格，这就在客观上鼓励了大量并不具备成熟市场经济条件下开发房地产的企业进入这个市场，也在客观上鼓励了房地产企业大规模的扩张和高负债、高财务杠杆的负重成长。
从这个意义上来说，近年来的房地产市场宏观调控，正在客观上校正土地和资金这两个原来被低估的要素价格，使得房地产市场正在回归到其资本密集型行业的本来特征。在这个过程中，原来习惯于土地和资金要素成本低成本扩张的房地产企业就必然面临调整乃至退出市场的选择，而原来在市场快速扩张的一些企业也需要面临经营策略的调整，与此形成对照的是，一些优质、专业、稳健的公司，将必然在整个房地产行业的整合过程中获得溢价。

土地和资金仍是最大门槛
房地产开发具有开发周期长、资金量多、风险大等特征，因此进入房地产行业应有较高的门槛。但是长期以来，国内的房地产行业进入门槛较低，房地产企业数量也较大，整个房地产行业的行业集中度明显偏低。一方面过于小的企业数量众多，另一方面拥有一级资质的大开发企业比例非常小，资质较高的企业数量在整个市场中更是凤毛麟角，同时，过于分散的市场份额也使得优质企业的扩张受到明显的制约。
在这种情况下，近期房地产宏观调控收紧了房地产开发的资金和土地的来源，提高了房地产开发的成本和难度。在资金和土地的双重压力下，房地产行业必然面临新的转型。另外，土地、信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的提高，导致行业资源逐渐向优势开发商集中，从而形成一个淘汰机制。从香港的经验看，香港早期的房地产市场有着几千甚至上万家房地产商，然而经过并购整合，现在前六位房地产商（新鸿基、长江实业、新世界发展、恒基兆业、信和置业、恒隆地产）大约占有市场份额的60%，行业集中度大幅提高。再看中国的房地产市场，份额最大的万科大概也只占到1%。在成本提高和竞争加大的压力下，可以预见中国的房地产行业将进入一个剧烈的结构调整和整合过程。

谨防 “明降暗涨”
房地产价格一直是近年来公众关注的问题，近年来也采取了不少的调控政策和措施。从基本的市场运行机制看，供求关系仍然是决定房地产市场运行的关键机制。在有的局部地区，有的时候，一些房地产调控措施反而形成了新的房地产市场的供求缺口，反而成为推动房价上扬的冲击力量，这也是下一步务必要予以关注的。
从宏观层面看，不能忽视人民币升值预期推动下的资产重估压力。从供给层面看，要关注土地价格上扬对房价的影响。
2006年11月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》，做出了自2007年1月1日起新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍、加强地方土地使用费分成管理等规定。这可以说是土地调控的一个代表性文件。
另外，对土地的严控将会使房地产行业内部的经营利润向上游转移，即地价快速上涨将迫使房地产开发商的部分经营利润向土地开发企业转移。这也将促使房地产企业逐步拓展自己的经营思路，主动进行土地的投资，向成熟市场上的综合化房地产开发经营发展，并在一定程度上推动房地产企业的优胜劣汰。

开发模式待转变
长期以来，中国内地房地产开发采用的是典型的“传统香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。这种开发模式容易造成开发商对房产利润的垄断，不利于产业的发展；另外，这种开发模式在过分扩张和过高的财务负债比率的条件下风险很大，如遇到市场不景气很容易发生资金链的断裂，危及企业的生存。
与“传统香港模式”对应的是“美国模式”，该模式并不要求房产开发商们操作整个过程，它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。“美国模式”强调房地产开发的各个环节应由不同的专业公司来协作共同完成。地产投资公司就负责投资融资环节，开发公司负责产品策划和开发管理，建设公司负责建造施工，销售和管理也由相应的公司来负责完成。在这种模式下，房地产产品在没有建造出来之前就已经确定了它的市场定位、租售方式，不同的公司可根据自己的特长选择不同的细分市场和产品进行开发。
中国的房地产开发模式在继续完善香港模式的前提下，也可以积极探索“美国模式”，一方面是为了有效分散企业和市场的风险；另一方面是专业公司通过市场竞争，分享了开发过程不同环节的利润，降低了房产开发的总利润空间，有利于稳定房市，促进房市健康发展。
在目前的新形势下，房地产企业应该从战略层面上判断行业的发展方向，把握发展机会，从降低成本、提高融资能力、提高土地储备、提高开发经营能力等不同角度考虑自身的需要，明确自身的竞争优势，并不是所有的企业都适合并购整合，一些有专业小项目操作经验的企业同样有广阔的生存空间，关键是对自身竞争优势的确认和把握，同时也可以采取项目并购、企业兼并、联合、股权互换等多种方法来达到目的。
看来，房地产企业自身的改革开始了。