全球最大电子杂志平台

调控新政解读与市场判断

作者:周继平 分类：房地产 上传者:ZCOM网友

（提要）“国八条”和“新八点”发布后成为近期业界关注的焦点。宏观调控政策的连续出台和实施细则的暂时“真空”，使得房价的走势以及市场需求未来的变化成为许多房地产企业困惑不已的难题。

2005年房地产行业的宏观调控以前所未有的强硬势头在市场上造成了广泛的影响。一方面，有关部门反复强调“调整供需结构”、“加强住房保障”和“关注房价”，给不少购房人造成了房价下跌的预期；另一方面，基于对土地供应乏力和消费市场持续扩大的判断，部分企业则对房价的持续走高表现出极强的信心；同时，也有一些企业担心调控新政可能带来市场萎缩。
日前，记者有机会与上海、深圳、北京等地的业内人士交流，就如何解读调控新政、新政对房地产业将带来哪些影响、企业应该如何因应等，发表了各自观点。
业内人士认为，在对“新政”出台背景的理解上至少存在两大误区：

误区之一： “过热”＝“泡沫”

在业内对“新政”的解读中，许多人把“过热”等同于“泡沫”。但是事实上这两种情况有着本质的区别。“过热”通常是供应方面的问题，即供应量严重超出市场的需求，海南房地产开发曾经的问题就是“过热”；而“泡沫”则常常表现为一种“虚拟的需求”。
北京的一位业内人士指出，之前曾经有观点认为，价格超过价值就是“泡沫”，这种定义是有局限性的。英国的经济学家对“泡沫”的状态有这样的定义：出现泡沫有四个层次的条件，1、对在交易中获利的关心超过对商品使用价值的关心；2、大量的资金进入到交易中；3、价格上涨到不可支撑的程度后骤然回落；4、大量的金融资金沉淀其中形成呆怀帐。
这位人士表示，就目前房地产市场的情况来看，部分城市的房地产市场中存在一定程度的泡沫。上海房地产市场目前的问题就是典型的“泡沫”。在上海房价的高速上涨过程中，有几个明显的特征：首先是房价的不正常上涨，有的项目在一、两年之内上涨了一倍以上，从一万多上涨到接近三万；其次是房产交易过分活跃，其中有一部分是投资者的换手，另一部分，根据媒体披露的情况，还存在不少由房企制造的虚假交易；最后是大量投机资本的进入。
回顾近一段时间的调控政策，无论是要求进行商品房交易的登记，还是提高房贷门槛、实行差别化的贷款利率政策，或者是征收房产交易税，都可以看到政策的指向是市场中出现的“泡沫”。
造成目前市场中“泡沫”――“虚拟需求”有三种情况：超量投资需求造成的“虚拟需求”；超量购买造成的“虚拟需求”；提前购买造成的“虚拟需求”。由于房地产的地域性特点，不同的城市房地产泡沫的情况也不尽相同。
北京一知名房地产策划公司负责人表示，如果说上海楼市中的“泡沫”更多的是“炒房”造成的，那么北京楼市的“虚拟需求”则更普遍的是“超量购买”和“提前购买”，即很多购房者根据其收入水平本来应该买120平方米的房子，但实际上却买了160平方米的房子；或者本来应该3年后买房却提前购买。这种由“虚拟需求”导致的购买行为实际上是北京楼市最大的问题，由于这种过度透支消费的行为对金融资金有着很强的依赖，一旦经济环境发生波动，就会引发支付危机进而导致银行的大面积死帐、坏帐和社会问题，而房价的大起大落也就不可避免。
有观点认为，与房地产投资中的投机相比，住房的“虚拟需求”是目前更加迫切需要解决的问题。因为目前的房贷政策对房产投资已经有针对性地进行了调整，房产投资自有资金的投入已经提高，房产投资的风险主要在投资方。因此，对房产投机的调控相对容易见效。而绝大部分的“虚拟需求”是隐性的，而且这部分买房人缺乏抗风险能力，风险主要由银行承担，调控的难度更大，而调控政策的具体实施措施也更值得企业关注。

误区之二：宏观调控“打压”需求

房价是此次宏观调控实施前后受到高层关注的问题，“国八条”和随后的“八点”也强调了加强“住房保障”和加大“中低价位”住房的供应。有部分观点据此认为，此次宏观调控的目的在于打压房价，而购房者则会由于房价下跌的预期持币待购，市场需求会受到打压。但上海一业内著名人士认为，新政的目的不在于控制房价的增长，而在于控制房价的过快增长。从目前的种种迹象来看，“炒房”和“虚拟需求”将是调控的目标，正常的需求不会受到影响，同时房价将保持温和的增长。
目前打击“炒房”和“虚拟需求”的措施主要有两个方向，控制房贷和征税。房贷加息目前主要提高了多次置业和购买高档房的贷款首付比例和利率。对于首次置业，首付比例和利率水平的变化较小。因此，市场的正常需求是受到保护的。另外，从目前的金融情况来看，金融业面临着即将全面对外开放的巨大压力，因此，有业内人士分析认为，政府现在是用市场的方法解决金融问题，用行政的方法解决地产问题；虽然房地产感受到了巨大的压力，但房贷政策不会有大的调整。目前国有商业银行正处于改革上市的关键时刻，房贷是银行的优质资产，在解决了“炒房”和“虚拟需求”之后，房贷更是优质资产，并且可以稀释目前各大银行普遍偏高的死帐、坏帐比例。因此，在金融政策上银行不会对正常的个人住房贷款进行限制。
税收方面，目前“营业税”和可能要征收的“物业税”是房地产消费中比较主要的税种。“营业税”从其实施细则上看，主要是抑制“炒房”；而开征“物业税”实际上是征收“财产税”，有业内人士透露，第二套以上的商品房和面积大的“奢侈”类商品房是最可能被征税的对象，而正常的购房需求短时间内不会因为开征“营业税”和“物业税”受到影响。
有业内人士认为，在解决了需求的问题之后，房价将进入温和增长的阶段。“温和增长”有两个方面的意义：首先是无论政府、银行或者是消费者都不会希望房价出现下跌的情况；其次是在目前房价上涨过快的城市，房价的增幅将回落。从房地产发展比较成熟的国家的经验来看，正常情况下房价一定是会涨而不会跌，上涨的原因是消费水平的提高和沉淀在土地中的配套建设资金的不断加大。另外，从保证社会稳定的角度出发，房价也不能下跌，否则会有很多购房者因资产由“正”变“负”而破产。当然，在像上海这样“泡沫”严重的城市，房地产市场的平均价格是可能出现下降的，因为中低价位商品房的扩大供应会拉低整体的价格水平。
另外，房价上涨过快也是不利于楼市的持续发展的。房价上涨到不能支撑的地步必然会“大起大落”，一旦出现“崩盘”是所有人都不愿意看到的。因此，房价的温和增长才是正常的市场。“高风险”、“高价格”显然不能成为主流的市场行为。

“新政”之后的市场走向

本轮的宏观调控对市场的影响，业内人士分析认为主要在于两个方面：首先是在供应方面，大批中低价位商品房的出现会使市场竞争加剧，这将是对房地产企业市场能力的巨大考验；另外在需求方面，低总价产品将成为最具市场潜力的产品类型。
此次的房产“新政”已经明确提出要加大中低价位商品房的供应，加强住房保障。有观点认为，中低价位商品房供应的加大影响的是局部市场，中高档物业的开发不会受到影响。实际上，这种市场供应结构的变化将加剧整个市场的竞争。首先，原先主要开发中低档物业的企业必须要面临更加激烈的市场竞争；其次，中低档物业市场竞争的加剧会使不少房地产企业转向中高档产品的开发，然而由于中高档物业开发用地的稀缺和中高档物业的消费市场规模相对有限，可以预见大批房地产企业转向中高档物业开发必然将使这一部分市场的竞争加剧。因此，房地产企业必须要提高自身的市场能力，如产品设计、市场营销、物业服务乃至资本运作和资源整合能力，否则就会在激烈的市场竞争中出局。
另外，早在今年年初建设部相关负责人就指出，房地产市场存在“局部过热”和“结构性失衡”的问题，并提出了加强中心区域的低总价产品和中心区域的二手房供应的观点。事实上， 在北京、上海、深圳、广州等房地产市场比较发达的城市，由于土地成本的问题，中低价位的商品房一般在城市的外围区域，而在市区中开发的商品房单价普遍较高，因此中心区域小面积、低总价的产品将有较强的竞争力。
目前，各地执行宏观调控政策的具体实施措施正在制定之中，深圳的一位业内人士表示，虽然目前上海、北京等市场比较活跃的城市对“新政” 的反应比较强烈，实际上其它地区，特别是二、三线城市的房地产企业对宏观调控的具体措施也应该高度关注。无论是在“新政”执行中发生的“一刀切”，或者是出现局部的“矫枉过正”，对于房地产的新兴市场而言，显然是更大的挑战。

欢迎订阅《中国地产》杂志