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占地为王，需求稳定 中资地产业跑赢大市

作者:戴祖祥 分类：金融 上传者:ZCOM网友

上半年房地产上市公司
业绩分化严重
因发展项目审批受宏观调控延误而推迟销售及收入确认方法从以前的完工百分比法转为完工法，首创置业上半年营业额及盈利大幅下跌，其中纯利减少83％，每股收益仅为0.009元人民币。北京北辰则因处于发展投资高峰期，竣工项目少，盈利同比基本持平。中国海外股份在内地的房地产业务则继续高歌猛进，纯利同比大增56.6％至5.8亿港元。

中低端市场需求依然强烈
今年国务院进一步加强房地产市场调控，主要是增加中低价位普通商品住房土地供应量和中低价位、中小户型住房的有效供应，同时运用税收等经济手段调控房地产市场。从6月份开始，住房价格上涨过快的地区如江浙、上海等地的房地产价格出现了温和的下跌趋势，基本上符合我们的预期（见图1）。在上海，高价高端商品房的下跌幅度超过普通住房，京沪以外的地产公司如中海地产（全国分布）、富力地产（位于广州，未纳入我们的研究范围）上半年业绩大幅增长，基本上没有受到房地产宏观调控的影响。

北京商品住宅
供应减少，价格平稳
最新公布的信息表明，8月份北京商品住宅期房预售均价6,820元/平方米，比7月份低237元/平方米。北京房价至今年3月份走高以来，4-8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6,805元至7,136元之间波动，全市商品住宅期房预售价格总体上保持平稳。不过与去年相比，北京的房价依然增长了两成多。1-8月全市商品期房买卖平均价格达7,283元/平方米，同比上涨1,345元/平方米，涨幅为22.7%。其中，商品住宅期房买卖价格为6,625元/平方米，同比上涨1,027元/平方米，涨幅为18.4%。北京住房价格上涨的主要原因是住房供给减少而需求减弱不明显，1-8月份，北京商品住宅期房批准预售面积为1,488.4万平方米，同比下降了25.1%。实际预售成交了1,339.1万平方米，同比下降了22.7%。

占地为王
享受“双重”升值
我们认为，拥有土地资源的公司能够分享人民币升值和土地自然升值的收益。一方面，在人民币升值的过程中，土地储备作为人民币资产可以坐享升值收益。在1975-1990年间，韩元升值加速了韩国土地价格的上涨（见图2）。另一方面，土地还能自然升值。我们试举例说明这个道理。图3是全国及北京、上海地区1999-2004年的房价收入比[1]。根据我们的计算，2004年北京的房价收入比是7.6倍，如果家庭的可支配收入保持与GDP同等的增长速度（预期未来5年的平均增长8％），那么5年后，如果房价保持平稳的话，北京的房价收入比就只有5.2倍了。因此，只要经济持续发展，居民收入保持稳定增长，房价上升就是可预期和持续的。所以，拥有土地储备就可以享受自然升值。在占地为王的时代，我们继续看好中国海外发展（0688）和首创置业（2868），因为它们持有大量的土地储备，尤其是首创置业拥有的北京北部优质土地增值潜力巨大，短暂的经营困境不会阻碍其大量土地资源的增值。

维持行业长期评级为
“跑赢大市”
我们认为，本轮房地产周期有实际需求支持，个别地区存在轻微程度的泡沫。但即使这样，从长期而言，这些地区的房地产价格在几年后可以重新得到收入增长的支持。房地产投资与需求将保持一定增长，但增速将有所放缓；部分公司将因宏观调控及会计准则变更，今年的盈利受到一定的影响。考虑到人民币加息风险大大降低，特别是人民币升值预期已经形成，我们维持房地产业18个月以上的长期投资评级为“跑赢大市”。不过，由于市场盈利前景可预见性转差，我们建议投资者应该调低地产股的短期盈利预期，在股价反弹至目标价附近可以减持。
(作者为国泰君安(香港)公司行业研究员，深圳咨询电话：0755-82485624，82485659；上海咨询电话：021-62580818＃667／586。文章发表日期2005年9月21日)

[1]房价收入比＝75平方米住宅售价/城市家庭平均可支配年收入。目前，中国每个家庭平均人口约3人，以每人住房面积25平方米估计，我们认为属于合理。